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伟德国际娱乐官网:一二线城市房价过快上涨 居民杠杆率猛增致潜在

双击自动滚屏 发布时间:2017-02-22 11:51 阅读:

一二线城市房价过快上涨 居民杠杆率猛增致潜在风险在积累-搜狐财经一二线城市房价过快上涨 居民杠杆率猛增致潜在风险在积累-搜狐财经

  “爱情诚可贵,房子价更高。想再买一套,婚约亦可抛!” 有人用打油诗来嘲讽最近在某些城市发生的排队办理离婚手续以便购买二套房的奇观。这一现象的背后,正是近期一、二线城市让人心惊肉跳的房价过快上涨。

  曾几何时,业内人士还用空置率等经典指标来判断中国房价走势,但如今再用这种“实用主义”的逻辑来做分析,可能就失灵了。今天一、二线城市楼市的火爆,已经不是简单的刚需和投资博弈,而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。

  来自多方面的数据显示,今年以来,家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。

  令人望而生畏的房价

  首开地产知语家园拟售价109810元/平方米至129194元/平方米、北京住总棠颂雅苑拟售价91657元/平方米至106877元/平方米、中电建西元泷悦长安嘉园拟售价63977元/平方米至89777元/平方米……它们分别距离北京市中心地带约20公里。

  一度在北京,每平方米10万元以上的房子还是学区房的“特权”,如今北京新房豪宅化日益显化。而且,这些项目距离北京市中心的位置也越来越远,动辄在20公里之外。

  据统计,8月份全国100个城市新建住宅均价连续16个月环比上涨,同比连涨则达到13个月。

  高高的房价,正扭曲着有房和无房人的心理,而扭曲房价的集大成者之一正是杠杆——金融信贷。

  居民杠杆率猛增

  “根据融360的权威统计数据,一季度末,全国首套房平均利率为4.54%,继续创历史新低。一季度末76.98%的银行提供优惠利率。从利率水平看,一季度末一线城市首套房平均利率4.27%,相当于基准利率87折;二线城市首套房平均利率4.45%,相当于基准利率91折;三线城市首套房平均利率4.63%,相当于基准利率95折。”兴业证券阎常铭在研报中写道。

  在他们团队看来,在利率市场化和金融自由化阶段,商业银行持续增加对于住房按揭贷款的偏好,是一种重复国外主要经济体资产配置行为的历史规律。这似乎意味着,如果宏观调控政策没有特别约束,住房按揭贷款仍是商业银行的“香饽饽”,天际亚洲官网

  今年年初,央行行长周小川曾表示,我国个人住房贷款在银行总贷款中的比重偏低,很多国家占总贷款比例为40%-50%,中国大概在百分之十几左右,银行也觉得个人住房贷款相对比较安全。“这一态度和看法,也令市场鼓舞。”兴业证券研究员这样分析。

  然而,从另一个角度来看,中国按揭贷款还款负担率明显上升,其中的隐忧不得不令人关注。

  广发证券乐加栋团队统计,目前中国按揭贷款还款负担率为39%,压力相对较大。他们预计,整个2016 年还款负担率将接近40%。“对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言,若未来收入出现波动,还款压力可能进一步加大。”

  根据他们的测算,2011年-2012年中国居民按揭还款负担率在20%以下,2015年升至28%。由此来看,2016年居民购房的杠杆率确确实实在猛增。

  “如果房贷增速维持在25%到30%,预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的0.5水平。”陈晟不无忧虑地说。

  公司债规模暴涨

  开发商集中发行公司债,成为助推房价上涨的另一个杠杆,很多“地王”也由此诞生。

  2016年1月14日,保利地产发布公告,最终确定第一期公司债券的票面利率为2,天际亚洲官网.95%,发行规模为25 亿元。“2.95%的低利率,让企业发债动力十足。”东兴证券固定收益分析师郑良海说。

  国家统计局、中国指数研究院等机构的统计数据显示,截至2016年8月26日,房企公司债融资规模达到6534.6亿元,平均利率仅为5.16%,规模已经达到2015年全年的151%。

  对此,中国人民银行研究局王琰撰文指出:“房企低成本集中发债可能造成未来集中违约”。

  “据Wind 统计,今年上半年上市房企平均资产负债率为76.4%,其中32 家企业负债率已突破80%。而受宏观经济形势及调控政策影响,近年来地产行业整体增速换挡、内部结构重构,房企盈利状况和偿债能力下降、信用基本面持续弱化,此时低成本集中发债可能导致未来集中违约。”王琰说。

  “政府出台‘新办法’确实给很多企业带来了实惠,但是有些企业有了钱,高价拿地,导致‘地王’频出,进而推高楼市预期,形成‘赌博’式的恶性循环。”范小冲说,从现实来看,赌对的企业当然高兴。而且,当年的“地王”都赌对了,这自然加剧了开发商间的“博彩”心理。此现象既令人深思,也令人不安。

  潜在风险在积累

  无论是居民按揭贷款,还是开发商公司债,这两大金融杠杆潜在风险的上升显而易见。道理很简单,天下没有只涨不跌的商品。

  国家统计局官网的一份材料显示,2006年,我国平均房价收入比为6.7,仍属于可接受范围,与国际平均水平也较接近。

  但据上海易居房地产研究院日前发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,2015年,剔除可售型保障性住房后,全国35个大中城市房价收入比均值为10.2。

  按照国际标准,一般市场经济程度高的发达国家或地区租售比在1:100至200之间是比较合理的。

  “如果出租,我买的房子需要近90年才能收回成本。”在金融业工作的周逸说,前年她在北京金融街一家中介店里看上了一套房子,当时价格在每平方米6万元左右,短短两三年时间,租金只涨了千元,房价则翻了一番,保守估计租售比已经达到1:880。

  从供求关系来分析,高房价也很难找到合理的解释。

  实际上,“高房价已经抑制了很多刚需,这部分人群被挤出了这个‘资金为王’的市场。”王小广说,即使放开“限购”,若不借助“杠杆”的力量,也没有多少人能买得起房子,除非居民收入大幅上涨。

  目前,楼市的杠杆率是多少呢?如果是首套,首付20%,杠杆率是1:5。因此,如果市场调整,一些杠杆率较高的人群、项目等,将首当其冲受到波及。

  值得注意的是,居民部门加杠杆,曾被认为可以收到内部杠杆腾挪和加快房地产去库存的“一石二鸟”之效,但实际上事与愿违。

  “居民部门加杠杆并不能有效去化房地产库存。年初至今,居民部门杠杆率上升2%左右,但期房和现房总库存量仍在增加,尤其是库存压力大的三、四线城市,没有实质性去化。”华创证券分析师牛播坤说。

  据华创证券统计,从2015年二季度开始,在一系列刺激政策的提振下,商品房销售同比回升,今年年初至今累计增速高达30%,新开工面积同比增速也在年初大幅回升,库存依旧处于高位。

  政策调控何去何从

  目前,房地产市场的风险与调控的难度都在增加。一些专家认为,如果调控得当,风险度会降低。当然,调控也面临着防风险和去库存的两难,但显然问题越拖会越复杂。

  其一,虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激;其二,虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关;其三、如果缺乏人口、城镇化基本面支持,房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长;其四,中国应警惕并控制当前的房地产泡沫。

  但在经济学家李迅雷看来,当前房地产政策的调控面临两难选择。如果调控不当,或导致房地产行业风险集中释放;如果通过多种举措来维持目前房价水平,则越往后,人口越老龄化,流动人口越少,调控难度越大。

  对于一、二线城市房价“变异”,决不能放任自流。阳光100集团常务副总裁范小冲说:“这考验着调控的智慧。”

  范小冲认为:“化解楼市风险,根本上还是要通过改革创新,发展好实体经济,减少对房地产的依靠来推进,而不是简单地‘去杠杆’。”

  陈晟也认为,目前来看,“双杠杆”下调控应“稳中有进”,既要稳住杠杆,又要有针对性地抑制一、二线城市的地产泡沫,归根结底还是要通过发展创新产业,打造出新的支柱型产业来解决问题。





 
 

 

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